Azərbaycanda ev sahibi olmaq həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun tam rəsmiləşdirilməsi üçün kifayət etmir. Xüsusilə sənədsiz evlərdə yaşayan vətəndaşlar əmlaklarını satmaq, bağışlamaq və ya vərəsəlik qaydasında rəsmiləşdirmək istədikdə hüquqi çətinliklərlə üzləşirlər. Bəzi hallarda evin uzun illərdir istifadə edilməsi, kommunal ödənişlərin həyata keçirilməsi və ya torpaq sahəsinə dair müəyyən sənədlərin mövcudluğu da çıxarışın alınmasına zəmanət vermir.
Bəs hansı hallarda sənədsiz evə çıxarış almaq mümkündür? Bələdiyyə sənədləri mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi üçün əsas sayıla bilərmi? Ev sahibinin əlində heç bir sənəd olmadıqda hansı addımlar atılmalıdır?
Manevr.az-ın məlumatına görə, əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərov Qaynarinfo-ya açıqlamasında bildirib ki, daşınmaz əmlakın sənədləşdirilməsi zamanı əsas məsələ evin faktiki mövcudluğu deyil, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, tikintinin qanuniliyi və mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərin mövcudluğudur:
“Daşınmaz əmlakın sənədləşdirilməsi və dövlət qeydiyyatına alınması mülkiyyət hüququnun hüquqi cəhətdən rəsmiləşdirilməsinin əsas mərhələsidir. Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun və qanunla nəzərdə tutulmuş digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı xüsusi əhəmiyyət daşıyır.
Burada əsas məsələ yalnız evin faktiki olaraq mövcud olması deyil, həmin evin hansı hüquqi əsasla əldə edilməsi, yerləşdiyi torpaq sahəsinin statusu, tikintinin qanuniliyinin vəziyyəti və mülkiyyət hüququnun hansı sənədlərlə təsdiq olunmasıdır.
Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiq edən əsas sənəddir. Bu sənəd mülkiyyətçinin əmlak üzərində hüquqlarının rəsmiləşdirilməsi, əmlakın qanuni əsaslarla satılması, bağışlanması, vərəsəlik qaydasında rəsmiləşdirilməsi və qanunla mümkün olan digər əqdlərin həyata keçirilməsi baxımından mühüm əhəmiyyətə malikdir. Bununla belə, əmlak üzərində hər hansı hüququn mövcudluğu ilə həmin hüququn dövlət qeydiyyatına alınması anlayışlarını fərqləndirmək lazımdır”.

“Sənədsiz ev” anlayışı bütün hallarda eyni hüquqi vəziyyəti ifadə etmir
Fərid Cəfərovun sözlərinə görə, gündəlik danışıqda geniş istifadə olunan “sənədsiz ev” ifadəsi müxtəlif hüquqi vəziyyətləri əhatə edə bilər:
“Birinci halda evin tikintisi və torpaq sahəsi ilə bağlı müəyyən sənədlər mövcud olur, lakin mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydiyyata alınmır. İkinci halda torpaq sahəsi üzrə istifadə hüququ və ya əvvəlki dövrlərdən qalan sənədlər mövcud olur, ancaq tikilmiş evin hüquqi rəsmiləşdirilməsi tamamlanmır. Üçüncü halda isə nə torpaq sahəsi, nə də tikili ilə bağlı hüquqları təsdiq edən yetərli sənədlər mövcud olur.
Bundan əlavə, texniki pasportun, təsərrüfatbaşına kitabdan arayışın, kommunal xidmətlərə dair sənədlərin və ya bələdiyyə sənədlərinin mövcudluğu avtomatik olaraq mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alındığı anlamına gəlmir. Bu sənədlərin hüquqi əhəmiyyəti onların növündən, verilmə tarixindən, verilmə əsasından və qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə uyğunluğundan asılıdır.
Ona görə də hər bir ev üzrə ayrıca hüquqi araşdırma aparılmalı, torpaq sahəsinin mənsubiyyəti, tikilinin inşa edilməsinin qanuniliyi və təqdim olunan sənədlərin hüquqi qüvvəsi müəyyənləşdirilməlidir”.
Çıxarış almaq istəyən vətəndaş hansı sənədləri toplamalıdır?
Ekspert qeyd edib ki, ilk növbədə, əmlakın hüquqi vəziyyəti müəyyənləşdirilməli və vətəndaşın əlində olan bütün sənədlər toplanmalıdır:
“İlk növbədə, vətəndaş əlində olan bütün sənədləri toplamalı və əmlakın hüquqi vəziyyətini müəyyənləşdirməlidir. Bu mərhələdə yalnız evə aid sənədlərlə kifayətlənmək düzgün deyil. Torpaq sahəsinin hüquqi statusu da ayrıca araşdırılmalıdır.
Əsasən aşağıdakı sənədlər və məlumatlar nəzərdən keçirilməlidir:
- Torpaq sahəsinə mülkiyyət, istifadə və ya digər qanuni hüququ təsdiq edən sənədlər.
- Evin qanuni əsaslarla əldə edilməsini və ya inşa olunmasını təsdiq edən sənədlər.
- Əvvəllər verilmiş qeydiyyat vəsiqəsi, texniki pasport, plan və ölçü sənədləri və digər mövcud sənədlər.
- Vərəsəlik şəhadətnaməsi, alqı-satqı müqaviləsi, məhkəmə qərarı və ya konkret hala uyğun digər hüquqmüəyyənedici sənədlər.
- Ərizəçinin şəxsiyyətini təsdiq edən sənəd və qanunvericiliyin tələb etdiyi digər materiallar.
Bu siyahı bütün müraciətlər üçün dəyişməz və tam siyahı deyil. Konkret sənədlər əmlakın əldə edilmə üsuluna, tikilinin növünə, sənədlərin verilmə tarixinə və mövcud hüquqi vəziyyətə uyğun müəyyənləşdirilir.
Bundan sonra müvafiq qeydiyyat orqanına müraciət edilməli, sənədlərin qeydiyyat üçün yetərli olub-olmadığı və əlavə sənədlərə ehtiyacın mövcudluğu dəqiqləşdirilməlidir”.
Torpağın çıxarışı varsa, evə də çıxarış verilirmi?
Fərid Cəfərovun fikrincə, torpaq sahəsinə dair hüquqların mövcudluğu mühüm şərt olsa da, həmin ərazidə inşa edilən tikilinin avtomatik olaraq qanuni hesab edilməsi demək deyil:
“Torpaq sahəsinə dair hüquqların mövcudluğu mühüm şərtdir, lakin bu, həmin sahədə inşa edilmiş hər bir tikilinin avtomatik olaraq qanuni hesab edilməsi demək deyil.
Torpaq sahəsinin təyinatı, həmin sahədə tikintiyə hüquqi əsasın mövcudluğu, tikilinin faktiki və texniki göstəriciləri, eləcə də müvafiq tikinti və şəhərsalma tələblərinə riayət olunması konkret vəziyyətdən asılı olaraq araşdırılmalıdır.
Məsələn, vətəndaş torpaq sahəsinə dair mülkiyyət hüququna malik olsa belə, həmin sahədə qanunla müəyyən edilmiş qaydalara zidd tikinti aparılması əlavə hüquqi problemlər yarada bilər. Eyni qaydada, torpaqdan istifadə hüququnun olması da bütün hallarda həmin torpaq üzərindəki evə avtomatik mülkiyyət hüququ yaratmır.
Buna görə torpaq və tikili məsələlərinə əlaqəli, lakin hüquqi baxımdan ayrıca qiymətləndirilməli məsələlər kimi yanaşılmalıdır”.
Bələdiyyə sənədi çıxarış almaq üçün kifayətdirmi?
Ekspertin sözlərinə görə, bələdiyyə sənədlərinin hüquqi qüvvəsi onların hansı əsasla və nə vaxt verilməsindən asılıdır:
“Bələdiyyə sənədinin hüquqi qüvvəsi onun hansı qərar və ya əməli təsdiq etməsindən, nə vaxt verilməsindən və həmin vaxt qüvvədə olan qanunvericiliyə uyğun olub-olmamasından asılıdır.
Bələdiyyənin torpaq ayırması barədə qərarı, torpaq sahəsinin ayrılmasına dair sənədlər və torpaq üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiq edən çıxarış eyni sənədlər deyil. Konkret sənədin hüquqi nəticəsi onun məzmununa və verilmə əsasına uyğun müəyyənləşdirilir.
Əgər torpaq sahəsi qanuni qaydada ayrılıbsa və müvafiq hüquqi əsaslar mövcuddursa, həmin sənədlər qeydiyyat prosesində əhəmiyyətli ola bilər. Lakin bələdiyyə sənədinin olması öz-özlüyündə hər bir halda çıxarışın verilməsinə zəmanət vermir.
Ona görə vətəndaş sənədin sadəcə mövcudluğuna deyil, onun hüquqi qüvvəsinə və dövlət qeydiyyatı üçün yetərli olub-olmamasına diqqət yetirməlidir”.
Uzun illər yaşamaq və kommunal ödənişlər etmək mülkiyyət hüququ yaradırmı?
Fərid Cəfərov bildirib ki, ailənin uzun müddət evdə yaşaması və kommunal ödənişlər etməsi həmin əmlaka mülkiyyət hüququnun avtomatik yaranması demək deyil. Bununla belə, sənədlərin hazırda olmaması hüquqi əsasların ümumiyyətlə mövcud olmadığı anlamına da gəlmir:
“Ailənin onilliklər ərzində evdə yaşaması, həmin evə qulluq etməsi və bütün kommunal ödənişləri həyata keçirməsi sosial və faktiki vəziyyətin göstəricisi ola bilər. Lakin bu hallar mülkiyyət hüququnun yaranması üçün qanunvericilikdə tələb olunan hüquqi əsasları avtomatik əvəz etmir.
Bununla belə, sənədlərin hazırda mövcud olmaması hər bir halda hüququn ümumiyyətlə mövcud olmadığı anlamına da gəlmir. Əvvəlki dövrlərdə verilmiş sənədlərin arxivlərdə saxlanılması, hüququn vərəsəlik və ya başqa qanuni əsaslarla əldə edilməsi, əvvəlki qeydiyyatın mövcudluğu və digər hallar araşdırılmalıdır.
Əgər hüququn tanınması üçün inzibati qaydada kifayət qədər əsas yoxdursa və ya tərəflər arasında mübahisə yaranıbsa, konkret vəziyyətdən asılı olaraq məhkəmə müdafiəsi imkanları qiymətləndirilə bilər.
Burada əsas prinsip ondan ibarətdir ki, hər bir vətəndaşın müraciəti fərdi qaydada araşdırılmalı, mövcud hüquqi əsaslar və sübutlar əsasında qərar verilməlidir”.
Çıxarışın verilməsi hansı hallarda dayandırıla və ya rədd edilə bilər?
Ekspert qeyd edib ki, qeydiyyatın dayandırılması ilə qeydiyyatdan imtina fərqli hüquqi prosedurlardır. Onların əsasları və nəticələri konkret vəziyyətə uyğun müəyyənləşdirilir:
“Qeydiyyatın dayandırılması müəyyən hüquqi əsaslar mövcud olduqda prosesin müvəqqəti olaraq saxlanılmasıdır. Məsələn, təqdim edilmiş sənədlərin həqiqiliyinə dair ciddi şübhə yaranarsa, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan prosedur çərçivəsində əlavə araşdırma aparıla bilər.
İmtina isə hüququn dövlət qeydiyyatına alınmaması barədə qərardır və onun hüquqi nəticələri, əsasları və mübahisələndirilməsi qaydası konkret qərara və tətbiq olunan qanunvericiliyə uyğun qiymətləndirilməlidir.
“Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununda qeydiyyatın dayandırılmasının əsasları və proseduru müəyyən edilir. Qanunun müvafiq müddəalarına əsasən, sənədlərin həqiqiliyinə ciddi şübhə yarandıqda qeydiyyatın bir ay müddətinə dayandırılması mümkündür və bu barədə bildirişin verilməsi üçün qanunda nəzərdə tutulmuş tələblər mövcuddur. Konkret işdə qüvvədə olan redaksiyanın və tətbiq edilən müddəaların yoxlanılması vacibdir”.